| 재건축·재개발 촉진 특례법 제정안 및 도시정비법 개정안 발의 |
| - 복잡ㆍ일률적인 절차는 간소화, 낡은 규제는 주거환경 변화에 맞춰 합리화 - 사업속도는 높이고 불확실성은 최소화하여 도심 내 주택공급 기반 마련 |
□ 국토교통부(장관 박상우)는 ｢재건축ㆍ재개발사업 촉진에 관한 특례법｣ 제정안과 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정안이 9월 2일 발의(김은혜 의원 대표발의)되었다고 밝혔다.
ㅇ 이는 8월 8일 주택공급 확대방안의 후속법안으로, 재건축ㆍ재개발사업의 복잡한 절차를 간소화하는 한편,
ㅇ 인ㆍ허가 관리 등은 대폭 강화하여 사업속도는 높이고 추진 과정의 불확실성은 최소화할 수 있는 내용을 주요 골자로 하여, 공포 3개월 후 시행하는 것으로 되어있다.
□ 그동안 재건축ㆍ재개발사업은 2002년 제정된 도시정비법 체계 하에서 다소 일률적이고 경직적인 규제와 절차에 따라 진행되어 왔으나,
ㅇ 이번에 특례법이 제정되면 재건축ㆍ재개발사업을 지원하고 관리할 수 있는 체계가 마련되어, 정비사업 정책 패러다임을 규제가 아닌 지원으로 전환하는 계기가 될 것으로 보인다.
□ 먼저, ｢재건축ㆍ재개발사업 촉진에 관한 특례법｣ 제정안은 ｢도시 및 주거환경정비법｣, ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣, ｢도시재정비 촉진을 위한 특별법｣에 따른 재건축ㆍ재개발사업이 모두 적용 대상이 되며, 주요내용은 다음과 같다.
복잡한 절차의 통합ㆍ간소화
ㅇ 재건축ㆍ재개발사업의 주요 계획 절차를 동시에 처리할 수 있는 특례가 규정되었다. 구체적으로, 사업 초기에 수립하게 되어 있는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있게 하였고, 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시에 처리할 수 있는 근거가 규정되었다.
ㅇ 조합설립에 필요한 토지등소유자 정보(건축물 대장 등)도 추진위원회가 요청하면 지자체가 제공할 수 있도록 근거가 마련되었으며, 주민들이 이주를 완료하기 이전에도 ｢건축물관리법｣에 따른 철거심의를 미리 진행할 수 있도록 규정되었다.
사업 불확실성 해소
ㅇ 조합임원을 해임하는 총회를 소집하는 경우, 총회를 소집하려는 자는 관할 지자체에 총회 개최계획(해임에 따른 영향 검토 등 포함)을 신고하도록 하고, 조함임원이 해임되면 지자체는 전문조합관리인*을 선임하는 등 사업이 표류하지 않고 신속하게 정상 궤도에 오를 수 있도록 하는 조합 정상화 관련 제반 제도가 규정되었다.
* 조합임원이 직무를 수행할 수 없는 경우 등에 변호사, 회계사, 기술사 등 전문가가 조합임원의 업무를 대행할 수 있게 하는 제도
ㅇ 공사비 증액에 따른 분쟁도 조속히 해결될 수 있도록 일정 규모 이상의 사업장에서 분쟁이 발생하면 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하도록 하였다. 또한, 조합의 전문성을 보완할 수 있도록 공공기관 등이 조합 업무*를 지원하고 대행할 수 있는 공공관리인 제도가 새롭게 규정되었다.
* 정비사업의 총괄관리 업무, 사업시행계획ㆍ관리처분계획 작성 및 인가에 관한 업무 등
ㅇ 각종 인ㆍ허가 법정 처리기한도 철저하게 관리하도록 하면서, 인ㆍ허가 과정에서 관계 행정기관 사이에 이견이 발생하여 사업이 지연되는 것을 방지하기 위해 광역자치단체에 합동조정회의를 운영하도록 규정되었다. 합동조정회의 이후에도 협의가 지연되면 국토부가 직접 조정하게 된다.
사업지원 등 규제 완화
ㅇ 3년 한시로 역세권 등에서 용적률을 법적 상한보다 추가 완화*할 수 있도록 하여 공사비 상승 등으로 저하된 사업성을 일부 지원하고, 공원·녹지 규제, 건축 규제(건축물 인동간격 등) 등도 지역 여건 등을 감안하여 도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수 있도록 특례가 규정되었다.
* 역세권은 법정상한의 (1.2배→)1.3배까지, 그 외 지역은 법적상한의 (1배→)1.1배까지 허용(다만, 투기과열지구에서는 적용 제외)
□ 특례법 외에도, 기존 조문의 일부 보완 등으로 가능한 사항 등은 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정안에 포함되어 있으며 주요내용은 다음과 같다.
절차 간소화
ㅇ 정비계획을 수립할 때 토지등소유자 각각에 대하여 분담금을 추산하도록 규정하던 것을 대표 유형에 대하여만 분담금을 추산할 수 있도록 절차를 간소화하는 내용이 포함되었다.
ㅇ 재건축사업의 조합설립 동의요건도 전체 구분소유자의 75%에서 70%로 일부 완화하고, 동별 1/2에서1/3로 일부 완화하여 사업에 착수할 수 있는 요건을 낮출 수 있게 되었다.
ㅇ 기존에 도입되어 운영 중이던 통합심의와 인ㆍ허가 의제 대상도 추가로 확대*하고, 사업시행계획인가 이후 120일의 기한 내에 조합원에게 분양공고 하도록 한 것도 90일로 단축하도록 규정되었다.
* (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제장애인시설 협의 등
사업지원 등 규제 완화
ㅇ 주상복합으로 재건축사업을 추진하는 경우에는 아파트 이외에는 오피스텔만 건설할 수 있도록 하던 것을, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 주민이 원하는 다양한 시설을 함께 설치*할 수 있도록 규정되었다.
* 재건축사업을 제외한 재개발사업 등에서는 이미 허용되고 있는 사항
ㅇ 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택을 일정 비율* 범위에서 공급하도록 의무화하고 있던 규제도 사업여건 등을 감안하여 정비계획에 유연하게 반영할 수 있는 내용이 포함되었다.
* 재개발사업은 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축사업은 60% 이상
□ 국토교통부 관계자는 ｢재건축ㆍ재개발사업 촉진에 관한 특례법｣ 제정안과 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 개정안이 통과되면 재건축ㆍ재개발사업 절차가 간소화되면서 사업기간이 크게 단축될 것으로 기대된다고 밝혔다.
ㅇ 또한, 각종 규제가 합리화되면서 주민의 의사가 최대한 반영될 수 있는 유연한 사업 추진이 가능해지면서 도심 내 주택공급 기반을 보다 공고히 할 수 있고,
ㅇ 아울러, 1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 보다 가속화될 수 있어, 1기 신도시 사업을 차질 없이 추진하는데도 큰 도움이 될 수 있을 것이라는 의견도 덧붙였다.
□ 정부는 법안이 신속하게 발의 되어 정기국회에서 법안이 논의될 수 있는 환경이 조성된 만큼, 법안 심의가 조속히 진행될 수 있도록 국회와 적극 협의해 나갈 계획이다.
ㅇ 아울러, 국민 주거 안정에 기여할 수 있도록 주택공급 확대방안에서 제시한 나머지 과제*들도 속도감 있게 추진해 나갈 예정이다.
* 8.8 대책 관련 기타 도시정비법 발의 현황 :
· 조합설립 동의 간주범위 확대(6.17, 김상훈의원 발의)
· 용적률 상향에 따른 임대주택 인수가격 상향(8.23, 권영진의원 발의)
| 참고1 | ｢재건축ㆍ재개발사업 촉진에 관한 특례법｣ 주요내용 |
| 구분 | 조문제목 | 주요내용 |
| 총칙 | 목적 | ‣제1조 : 재건축·재개발사업의 지원과 절차 간소화 등 규정 → 도심 내 주택 공급 확대 및 국민 주거안정 도모 |
| 정의 | ‣제2조 : 「도시 및 주거환경정비법」 상 재건축·재개발, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 상 노후계획도시정비사업(재건축·재개발) 등을 정비사업으로 정의 | |
| 적용범위 | ‣제3조 : 「도시 및 주거환경정비법」 상 정비구역, 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 상 노후계획도시특별정비구역 등에 대하여 적용함을 명확화 | |
| 다른 법률과의 관계 | ‣제4조 : 절차 및 특례에 관하여 다른 법률에 우선 적용 | |
| 정비 사업 지원 및 관리 |
정비사업 관리 및 합동조정회의 |
‣제5조 및 제6조 : 시장·군수등의 사업현황 관리 의무 신설, 관계 행정기관 이견 등으로 사업지연 시, 시·도지사에게 보고 및 합동조정회의 개최 요청 |
| 관계 기관 이견조정 | ‣제7조 : 시·도지사의 합동조정회의에도 불구하고 조정이 필요하면 국토교통부장관에게 조정 요청 | |
| 공공관리인 | ‣제8조 : 조합이 총회 의결을 통해 시장·군수등에게 공공관리인 선임을 요청하면 전문가 또는 공공기관을 선임 → 조합 주요 업무의 지원 및 대행(공공기관 한정) | |
| 조합 정상화 지원 | ‣제9조 : 조합임원 해임총회 개최 시 시장·군수등에게 신고 → 임원 해임시 시장·군수등은 전문조합관리인 선임 등 조치 | |
| 공사비 증액 검증 | ‣제10조 : 시공자가 사업시행자에게 공사비 증액 요청시 공사비 변동 사유서 및 세부 내역서 제출 의무 규정 → 시장·군수 또는 도시분쟁조정위원회가 공사비 검증 요청 가능(도시분쟁조정위원회는 심사·조정도 가능) | |
| 공사비 분쟁 조정지원 | ‣제11조 : 시장·군수등은 관할 구역 내 공사비 분쟁사항 조사, 시·도지사는 일정규모 이상 사업장에 분쟁조정단 파견 | |
| 정비사업 지원센터 | ‣제12조 : 시·도, 국토교통부에 정비사업 지원센터 설치 | |
| 기간단축 등 특례 |
기본계획과 정비계획 병행 처리 | ‣제13조 및 제14조 : 기본계획 수립과 정비계획 결정 절차의 병행 허용(노후계획도시도 동일) |
| 관리처분계획 수립 특례 | ‣제15조 : 사업인가와 관리처분계획인가의 동시 신청 허용 | |
| 건축물 해체 특례 | ‣제16조 : 사업시행자의 신청이 있으면 시장·군수등은 이주 완료 이전에도 철거심의 절차 진행 | |
| 용적률 특례 | ‣제17조~제19조 : 역세권은 법적상한용적률의 1.3배, 그 외 지역은 1.1배까지 완화 가능 | |
| 건축규제 특례 | ‣제20조 : 건축물 높이, 공원·녹지 기준은 도시계획위원회 심의를 통해 완화 가능 | |
| 기타 | ‣제21조~24조 : 정비기금, 노후계획도시 특별회계 등의 사용 특례, 조합설립 필요자료 요청 근거 등 | |
| 기타 | 과태료 | ‣제25조 : 시공자의 공사비 변동사유서 및 세부내역서 등 제출의무 위반 시 과태료 부과 |
| 참고2 | ｢도시 및 주거환경정비법｣ 주요내용 |
| 구분 | 과제 | 주요내용 |
| 절차 간소화 |
분담금 추산절차 간소화 | ‣제9조 : 정비계획 수립 시, 토지등소유자 각각에 대하여 분담금을 추산하던 것을 대표 유형만 추산할 수 있도록 근거 마련 |
| 재건축 조합설립 동의요건 완화 |
‣제35조 : 재건축 조합설립 동의요건을 전체 소유자(75%→70%), 동별 구분소유자(1/2→1/3)로 일부 완화 | |
| 통합심의 및 인허가 의제대상 확대 | ‣제50조의2 및 제57조 : 통합심의 대상과 인·허가 의제 대상을 추가 확대 * (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제장애인시설 협의 등 |
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| 분양공고 통지기한 단축 | ‣제72조 : 사업시행계획인가 고시 후, 조합원에게 분양공고해야 하는 기한을 120일에서 90일로 단축 | |
| 관리처분계획 타당성 검증신청 | ‣제78조 : 사업시행자가 관리처분계획인가의 신청을 하기 이전에도, 총회 의결을 거쳐 직접 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 신청할 수 있는 근거 마련 | |
| 규제완화 | 국민주택규모 주택 공급비율 | ‣제10조 : 정비계획 입안권자가 사업여건 등을 고려하여 국민주택규모 주택 비율을 유연하게 정비계획에 반영할 수 있도록 규제 합리화 |
| 재건축 용도제한 | ‣제23조 : 재건축사업 추진 과정에서 사업여건과 주민 선호 등을 고려하여, 오피스텔 이외에도 업무·문화시설 등도 설치 가능토록 규제 합리화 |